近日，國家稅務總局發(fā)布了《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關問題的公告》（以下簡稱《公告》），對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于土地增值稅清算原因?qū)е露嗬U企業(yè)所得稅的退稅處理政策進行了完善。現(xiàn)解讀如下：
一、《公告》出臺背景
根據(jù)《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前有關企業(yè)所得稅處理問題的公告》（國家稅務總局公告2010年第29號，以下簡稱“29號公告”）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于土地增值稅清算造成的虧損，在企業(yè)注銷稅務登記時還沒有彌補的，企業(yè)可在注銷前提出申請，稅務機關將多繳的企業(yè)所得稅予以退稅。但是，由于多種原因，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品銷售完成后，短期內(nèi)無法注銷，導致多繳的企業(yè)所得稅無法申請退稅。結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和開發(fā)項目的特點，稅務總局制定《公告》，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅政策進行了完善。
二、《公告》主要內(nèi)容
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請退稅時間
《公告》將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以申請退稅的時間規(guī)定為所有開發(fā)項目清算后，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項目進行土地增值稅清算后，如土地增值稅清算當年匯算清繳出現(xiàn)虧損，且沒有后續(xù)開發(fā)項目的，可申請退稅。后續(xù)開發(fā)項目，包括正在開發(fā)以及中標的項目。
（二）多繳企業(yè)所得稅款計算方法
《公告》延續(xù)了29號公告的做法，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目繳納的土地增值稅總額，應按照該項目開發(fā)各年度實現(xiàn)的項目銷售收入占整個項目銷售收入總額的比例，在項目開發(fā)各年度進行分攤，并計算各年度及累計應退的稅款。舉例說明如下：
某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2014年1月開始開發(fā)某房地產(chǎn)項目，2016年10月項目全部竣工并銷售完畢，12月進行土地增值稅清算，整個項目共繳納土地增值稅1100萬元，其中2014年—2016年預繳土地增值稅分別為240萬元、300萬元、60萬元；2016年清算后補繳土地增值稅500萬元。2014年—2016年實現(xiàn)的項目銷售收入分別為12000萬元、15000、3000萬元，繳納的企業(yè)所得稅分別為45萬元、310萬元、0萬元。該企業(yè)2016年度匯算清繳出現(xiàn)虧損，應納稅所得額為-400萬元。 企業(yè)沒有后續(xù)開發(fā)項目，擬申請退稅，具體計算詳見下表：
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2014年 |
2015年 |
2016年 |
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預繳土地增值稅 |
240 |
300 |
60 |
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補繳土地增值稅 |
– |
– |
500 |
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分攤土地增值稅 |
440(1100×（12000÷30000）) |
550(1100×（15000÷30000）) |
110(1100×（3000÷30000）) |
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應納稅所得額調(diào)整 |
-200 （240-440） |
-270 （300-550-20） |
450 （60+500-110） |
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調(diào)整后應納稅所得額 |
– |
– |
50 （-400+450） |
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應退企業(yè)所得稅 |
50（200×25%） |
67.5（270×25%） |
– |
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已繳納企業(yè)所得稅 |
45 |
310 |
0 |
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實退企業(yè)所得稅 |
45 |
67.5 |
– |
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虧損結(jié)轉(zhuǎn)（調(diào)整后） |
-20(（45-50）÷25%） |
– |
– |
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應補企業(yè)所得稅 |
– |
– |
12.5 （50×25%=12.5） |
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累計退稅額 |
– |
– |
100（45+67.5-12.5） |
（三）報送資料
《公告》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請退稅時，應向主管稅務機關提供書面材料說明應退企業(yè)所得稅款的計算過程，包括該項目繳納的土地增值稅總額、項目銷售收入總額、項目年度銷售收入額、各年度應分攤的土地增值稅和已經(jīng)稅前扣除的土地增值稅、各年度的適用稅率，以及是否存在后續(xù)開發(fā)項目等情況。
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《公告》發(fā)布執(zhí)行前已經(jīng)進行土地增值稅清算，《公告》發(fā)布執(zhí)行后仍存在尚未彌補的因土地增值稅清算導致的虧損，按照《公告》第二條規(guī)定的方法計算多繳企業(yè)所得稅稅款，并申請退稅?！豆妗钒l(fā)布執(zhí)行后，企業(yè)應抓緊向主管稅務機關提出退稅申請，并按要求提供相關資料。
三、《公告》實施時間
《公告》自發(fā)布之日起施行。29號公告同時廢止。
來源：國家稅務總局
