國家稅務總局
關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告
國家稅務總局公告2016年第70號
為進一步做好營改增后土地增值稅征收管理工作,根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《財政部、國家稅務總局關于營改增后契稅、房產稅、土地增值稅個人所得稅計稅依據問題的通知》(財稅〔2016〕43號)等規(guī)定,現就土地增值稅若干征管問題明確如下:
一、關于營改增后土地增值稅應稅收入確認問題
營改增后,納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人,其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人,其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。
為方便納稅人,簡化土地增值稅預征稅款計算,房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目的,可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據:
土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款
二、關于營改增后視同銷售房地產的土地增值稅應稅收入確認問題
納稅人將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等,發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產,其收入應按照《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)第三條規(guī)定執(zhí)行。納稅人安置回遷戶,其拆遷安置用房應稅收入和扣除項目的確認,應按照《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)第六條規(guī)定執(zhí)行。
三、關于與轉讓房地產有關的稅金扣除問題
(一)營改增后,計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉讓房地產有關的稅金”不包括增值稅。
(二)營改增后,房地產開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護建設稅(以下簡稱“城建稅”)、教育費附加,凡能夠按清算項目準確計算的,允許據實扣除。凡不能按清算項目準確計算的,則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除。
其他轉讓房地產行為的城建稅、教育費附加扣除比照上述規(guī)定執(zhí)行。
四、關于營改增前后土地增值稅清算的計算問題
房地產開發(fā)企業(yè)在營改增后進行房地產開發(fā)項目土地增值稅清算時,按以下方法確定相關金額:
(一)土地增值稅應稅收入=營改增前轉讓房地產取得的收入+營改增后轉讓房地產取得的不含增值稅收入
(二)與轉讓房地產有關的稅金=營改增前實際繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加+營改增后允許扣除的城建稅、教育費附加
五、關于營改增后建筑安裝工程費支出的發(fā)票確認問題
營改增后,土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務取得的增值稅發(fā)票,應按照《國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》(國家稅務總局公告2016年第23號)規(guī)定,在發(fā)票的備注欄注明建筑服務發(fā)生地縣(市、區(qū))名稱及項目名稱,否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。
六、關于舊房轉讓時的扣除計算問題
營改增后,納稅人轉讓舊房及建筑物,凡不能取得評估價格,但能提供購房發(fā)票的,《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條第一、三項規(guī)定的扣除項目的金額按照下列方法計算:
(一)提供的購房憑據為營改增前取得的營業(yè)稅發(fā)票的,按照發(fā)票所載金額(不扣減營業(yè)稅)并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。
(二)提供的購房憑據為營改增后取得的增值稅普通發(fā)票的,按照發(fā)票所載價稅合計金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。
(三)提供的購房發(fā)票為營改增后取得的增值稅專用發(fā)票的,按照發(fā)票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進項稅額之和,并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。
本公告自公布之日起施行。
特此公告。
國家稅務總局
2016年11月10日
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